Stacaravans

De afgelopen jaren is in een aantal procedures de vraag aan de orde gekomen of een stacaravan moet worden gezien als onroerende zaak. De wet zegt dat een zaak onroerend is als deze duurzaam met de grond is verenigd. Volgens de Hoge Raad is hiervan sprake als het object naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Het is dan niet meer van belang of de technische mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. Stacaravans, chalets en mobiele bungalows vallen meestal binnen deze definitie van de Hoge Raad en zullen dus vrijwel altijd beschouwd moeten worden als een onroerende zaak.

Vanaf april 2002 heeft de ANWB intensief overleg gevoerd met de overheid om tot meer duidelijkheid voor stacaravanbezitters te komen. De juridische en fiscale positie van een bezitter van een 'onroerende' stacaravan is namelijk beduidend anders dan die van een 'roerende'. Hieronder staan criteria om te bepalen of een stacaravan roerend of onroerend is.

Op grond van de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek is de eigenaar van de grond ook eigenaar van de onroerende zaak die op zijn grond staat. Dit wordt natrekking genoemd. Het gevolg is dat de stacaravan, de mobiele bungalow of het chalet niet meer van de recreant is maar van de eigenaar van de grond. Daartegenover staat dat de recreant een vordering op de grondeigenaar heeft wegens ongerechtvaardigde verrijking.

Bovendien geniet de recreant, als huurder van de grond, enige bescherming op grond van de huurovereenkomst. De recreant behoudt waarschijnlijk zijn 'wegneemrecht'. Dat betekent dat de recreant bij beëindiging van de huurovereenkomst of faillissement van de grondeigenaar nog steeds zijn recreatieobject mag meenemen.

De grondeigenaar zal in de praktijk altijd de voorkeur geven aan het wegneemrecht en daarmee vervalt de vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Beroept de grondeigenaar zich wel op de eigendom dan begint een verjaringstermijn van 5 jaar te lopen. Dat betekent dat de recreant zijn vordering binnen 5 jaar moet innen. Op 1 januari 1992 is het nieuwe Burgerlijk Wetboek ingevoerd. Voor die tijd was er een andere definitie voor onroerend goed. Op grond van de Overgangswet NBW zijn eigenaren van zaken die onder de oude wet roerend waren en onder de nieuwe wet onroerend zijn, eigenaar gebleven. Dus als uw stacaravan op grond van oude wettekst roerend was en nog steeds op dezelfde plaats staat, bent u nog steeds eigenaar.

De situatie is in elk geval onduidelijk, omdat de praktijk zal moeten uitwijzen of het wegneemrecht of de vordering wegens ongerechtvaardigde verrijking in alle gevallen te realiseren is. Wel duidelijk is dat er fiscale consequenties (overdrachtsbelasting, box 3 en OZB) zijn nu het recreatieobject onroerend is.

Een stacaravan of recreatieonderkomen is onroerend als:

• De stacaravan duurzaam met de grond verenigd is. Hiervan is sprake als de stacaravan of het recreatieonderkomen naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven.

• Het voor iedereen duidelijk is dat het recreatieonderkomen bestemd en gebouwd is om duurzaam ter plaatse te blijven.

• Bij twijfel geven de ‘verkeersopvattingen’ de doorslag, dat wil zeggen de in de maatschappij geldende opvattingen.

• Onroerende zaken die op de (gehuurde) grond van een ander staan, worden door natrekking eigendom van die ander. Dus de eigenaar van de grond wordt ook eigenaar van de stacaravan.

• De recreant behoudt op grond van de huurwetgeving het recht om de stacaravan weg te nemen bij het einde van de huurovereenkomst.

• Op grond van het bovenstaande spreekt men van juridisch eigendom bij de eigenaar van de grond en van economisch eigendom voor de recreant. Economisch eigendom is het financiële belang dat de recreant bij de stacaravan heeft, omdat hij de stacaravan bij einde huurovereenkomst mag wegnemen. Het gaat dan om de waarde van de stacaravan zonder standplaats.

• Bij verkoop van de caravan zal de recreant de koper moeten vertellen dat hij slechts de economisch eigendom = wegneemrecht verkoopt. De eigenaar van de grond zal moeten instemmen met de nieuwe caravaneigenaar als huurder van het stuk grond. Het maakt daarbij overigens niet uit of de caravan roerend of onroerend is. Er zal een nieuwe huurovereenkomst moeten komen voor de standplaats.

• Er zijn geen vormvoorschriften bij verkoop van economische eigendom. De verkoop hoeft niet schriftelijk vastgelegd te worden. Ons advies is echter om afspraken tussen koper en verkoper wel schriftelijk vast te leggen. Hetzelfde geldt voor de afspraken met de verhuurder van de grond.

• Bij koop van economische eigendom moet overdrachtsbelasting betaald worden. De koper moet binnen veertien dagen na de koop aangifte doen bij de Belastingdienst. De koper is verantwoordelijk voor de afdracht van de overdrachtsbelasting (=6 procent van de koopprijs). Bij onduidelijkheid over de vraag: roerend of onroerend kan de koper contact opnemen met de Belastingdienst.

• De brandverzekering moet op de hoogte gesteld worden van het feit dat de recreant alleen economisch eigenaar is.

• Bij faillissement van de eigenaar van de grond behoudt de recreant zijn wegneemrecht. Wordt het terrein overgenomen door een andere ondernemer, dan moet de recreant een nieuwe huurovereenkomst sluiten om zijn wegneemrecht te behouden.

• In bestemmingsplannen wordt gesproken van kampeermiddelen. De vraag ontstaat nu of een onroerende stacaravan nog een kampeermiddel is in de zin van die bestemmingsplannen. Het is nog niet duidelijk hoe de overheid hiermee zal omgaan bij bestemmingsplannen en bouwvergunningen.

• Recreanten zullen het economisch eigendom van een onroerende stacaravan moeten opgeven in box 3 bij de aangifte van de inkomstenbelasting. Bij twijfel of uw stacaravan roerend of onroerend is, adviseren wij u contact op te nemen met de belastinginspecteur.

• Recreanten met onroerende stacaravans op gehuurde grond krijgen geen zelfstandige aanslag voor de Onroerende Zaak Belasting (OZB). De ondernemer krijgt een aanslag op basis van de exploitatiemogelijkheden van het terrein. De waarde van de stacaravans op gehuurde grond speelt hierbij geen rol. Evenals bij roerende stacaravans zal de ondernemer de OZB kunnen doorberekenen aan de recreanten als externe kostenpost.

Voor zowel de recreant als de ondernemer is het van groot belang te weten of een stacaravan onroerend of roerend is. In veel gevallen zullen bovenstaande criteria duidelijk genoeg zijn voor het beantwoorden van de vraag of de caravan roerend of onroerend is. Bij twijfel kan alleen een uitspraak van de rechter uitkomst bieden.

De ANWB heeft zich de laatste jaren ingezet voor de belangen van de stacaravanbezitters. De problematiek is inmiddels bij verschillende ministeries bekend. Na overleg met de overheid heeft de ANWB het positieve resultaat kunnen bereiken dat niet voor iedere onroerende stacaravan een aparte aanslag voor de OZB wordt opgelegd. Een dreigende grote lastenverzwaring is hiermee voorkomen.

Een recht van opstal is een zakelijk recht. Door het vestigen van een recht van opstal wordt voorkomen dat de grondeigenaar juridisch eigenaar wordt van de onroerende stacaravan. Voordeel van een recht van opstal is dat de eigendom weer geheel bij de recreant komt te liggen. Een recht van opstal heeft ook nadelen: er zijn flinke kosten aan verbonden (notaris, kadaster) en de stacaravan wordt zelfstandig voor de OZB aangeslagen.Voor het vestigen van een recht van opstal is medewerking van de grondeigenaar vereist.

Sommige ondernemers bieden nu de recreatiegrond aan de recreant te koop aan. Voordeel voor de recreant is dat hij bij koop van de grond weer volledig eigenaar van de stacaravan wordt, en niet langer afhankelijk is van jaarcontracten. Nadeel van het kopen van de grond op een recreatiepark is dat de recreant in veel opzichten afhankelijk blijft van de ondernemer. De ondernemer bepaalt de regels op het recreatiepark, de wijze waarop het recreatiepark wordt onderhouden, en het tarief dat verschuldigd is voor gebruik van de faciliteiten.

Bij koop van de grond waarop de stacaravan staat is het dan ook van groot belang de afspraken met de ondernemer goed vast te leggen. Recreanten die eigenaar zijn van de grond waarop de stacaravan staat, krijgen een eigen aanslag voor de OZB over de waarde van de grond én de onroerende stacaravan.

ANWB Rechtshulp
December 2004

Op ons e-mailadres stacaravan@anwb.nl kunt u eventuele problemen melden.